Da min kone og jeg er ved at købe en grund, så sad jeg og kiggede den geotekniske rapport igennem. Jeg anede ikke hvad tingene betød og sad med et spørgsmål: Hvad koster ekstra fundering? Ja for det har man jo hørt kan koste en hel del. Der er mange ting i en geoteknisk rapport som er volapyk for almindelige mennesker, så jeg valgt at undersøge alt jeg kunne, og kom frem til følgende.
Ekstra fundering er som udgangspunkt den merpris som betales såfremt det bæredygtige lag ligger lavere end den frostfri dybde. Et hus på 200 m2 som kræver 1 meters ekstra fundering giver 200m2 sand x 1,3 for komprimering = 260 m2 sand. Forvent ca. 30 m2 ekstra. Det giver 290 m2 indbygget sand til en ca. pris på 250-300 kr. Dertil bør du nok forvente et sted mellem 30-60.000 kr. for jern i sokkel, komprimeringskontrol og evt. faskine. Samlet pris på ekstra fundering eksklusiv bortkørsel af jord vil derfor ca. være mellem 120.000 til 175.000 kr.
Hvor meget skal der funderes ekstra?
Man skal være opmærksom på hvad byggefirmaet inkluderer som standard fundering. Der skal altid funderes svarende til OSBL dybden, dog mindst 0,9 meter svarende til den frostfri dybde.
En måde hvorpå du kan udregne hvor meget ekstra som skal funderes er ved følgende formel.
(vi antager 3 boreprøver og bruger følgende tal som eksempel)
Boring nr 1: Terræn kote + 9,45 / OSBL dybde: 0,7 / OSBL kote + 8,75
Boring nr 2: Terræn kote + 9,75 / OSBL dybde: 0,5 / OSBL kote + 9,25
Boring nr 2: Terræn kote + 9,85 / OSBL dybde: 0,85 / OSBL kote + 9,00
Terræn koten svarer til højeste punkt for boringen. I dette tilfælde kunne vi derfor placere soklen og gulvet i kote +9,95.
For at beregne sandpuden tager vi OSBL kote på de 3 boringer: 8,75 + 9,25 + 9,00 = 27,00 / 3 = 9,00.
Sandpuden bliver i dette tilfælde 9,95 – 9,00 = 0,95 m.
Sandpuden skal derfor have en højde af 0,95 m. Lad os antage der er medtaget 0,3 m i tilbuddet så kræver det 0,65 m i ekstra fundering. Et hus på 180 m2 inklusiv garage kræver derfor 180 x 0,65 = 117 m3 sand.
Da sandet skal komprimeres bør man gange med ca. 1,3 hvilket giver 117 x 1,3 = 152 m3 sand. Dette kaldes også indbygget sand.
Hvis vi antager prisen er 275 kr. pr. m3 inklusiv moms så bliver prisen 152 x 275 = 41.800 kr.
Øvrige omkostninger der er udover sandpuden(Der kan evt. være flere fra grund til grund):
I dette eksempel er disse anslåede udgifter baseret på overstående målinger(Meget upræcise):
- Afrømning 5.000 kr.
- Komprimeringskontrol 10.000 kr.
- Armering 17.500 kr.
- Ekstra beton 35.000 kr.
- Omfangsdræn 15.000 kr.
- I alt 82.500 kr.
Med overstående målinger og et tilbud som indeholder 0,3 m fundering. Vil det derfor ikke være urealistisk, at et samlet tilbud på ekstra fundering render op i 82.500 kr. + 41.800 kr. = 124.300 kr. Derudover skal der afsættes til bortkørsel af overskudsjord.
Hvad er OSBL eller OBL?
OSBL står for overside af bæredygtige lag. Det er en betegnelse hvor lang langt man skal ned for at sikre huset bygges på et solidt fundament. OSBL bliver også nogle gange kaldt OBL, men det er det samme.
Hvis OSBL er under 0,9 meter så vil det gå under kategorien normal fundering. Der er nemlig altid nødvendigt at grave ned til den frostfri dybde som er 0,9 meter under bygninger.
Som det fremgår på den skitse jeg har forsøgt at fremstille, så placeres fundamentet ovenpå (OSBL) oversiden af det bæredygtige lag, såfremt jordforholdene er meget gode kræver det ikke nødvendigvis armeret fundament. Men Ligger OSBL lavere end 0,9 m så vil det i mange tilfælde være nødvendigt at armere betonfundamentet. Det er også ofte derfor den ekstra fundering ender med at koste en del mere.
Hvad er AFRN?
AFRN står for bæredygtigt afrømningsniveau. Dette kaldes også for overside af sætningsfrit jordlag. Det er altså her man ligger isolering og derefter gulv. Der er derfor her, ikke behov for at grave så meget jord væk. På den tegning der er lavet herover, kan man se at muldjorden har ca. samme dybde som isoleringsdybden på 30 cm. Her vil der ikke nødvendigvis skulle indkøres en masse ekstra sand.
Såfremt muldjorden er dybere end 30 cm, så skal den graves af og der skal laves ekstra fundering. Det betyder at såfremt muldjorden har en dybde på 60 cm, så vil det være nødvendigt at fylde komprimeret sand på svarende til 30 cm.
Skitsen ovenover tager også udgangspunkt i at fundament kun laves under ydervæggene. Det kan være forskelligt fra firma til firma, hvor meget jord de graver væk under gulvet. Dette kan være en væsentlig betydning for selve prisen på ekstrafundering.
Hvad koster det at få kørt overskudsjord væk?
Overskudsjord vil stort set altid være tilstede, efter fundamentet er støbt. Hvis det er rigtig god muldjord så kan det måske bruges andre steder i haven. Hvis ikke så skal det køres væk. I mange tilbud står der ikke prisen på fjernelse af overskudsjord, og derfor skal man måske selv ud og indhente tilbud, eller også skal man blot betale prisen som de sender på efterregning.
Overskudsjord koster mellem 125 – 200 kr. per ton rent eller let forurenet jord. Såfremt jorden er meget forurenet så koster det 750-1000 kr. per ton. Jo mere våd jorden er jo mere vejer den, derfor kan der spares en del penge ved at lade jorden tørre såfremt den er meget våd. Almindelig muld vejer ca. 1500 kg. per kubikmeter.
Såfremt du selv ønsker at stå for bortkørslen af jorden, skal du melde det til kommunen. Dog kræver det man er sikker på forureningsgraden samt de øvrige regler i kommunen. Jeg vil ikke komme mere ind på dette her, men du kan læse mere på Miljøministyrelsens hjemmeside.
5 gode råd til fundering af dit nybyggede hus
1. Fast pris på fundering
Hvis du bygger med et byggefirma som tilbyder fastpris på fundering, så er det værd at overveje. Det er især en god ide at vælge fast pris, hvis din økonomi ikke tillader store uforudsete udgifter. Når jordbundsprøverne er taget, vil et firma kunne give en pris. Dermed kan du undgå at betale ekstra hvis der dukker noget uventet op under støbning og udgravning af fundamentet.
2. Brug en byggerådgiver
Det er en rigtig god ide at have en uafhængig byggerådgiver med i sit projekt. De kan vejlede dig undervejs, men kan også være med til at kigge tilbud igennem, og se om du måske er ved at blive snydt. Derudover holder de også kontrol med byggeriet undervejs. Med de store omkostninger der kan være ved fx fundering, så kan det hurtigt betale sig at have en byggerådgiver med.
3. Lad vær med at accepter første tilbud
Når man får prisen på funderingen, så aner man jo stort set ikke hvor meget sådan noget koster. Derfor så kan byggefirmaerne også skrue lidt ekstra på den pris. Der kan godt være penge at spare ved at forhandle om prisen såfremt den virker meget høj. Dette kan en byggerådgiver evt. også bruges til.
4. Få prisen på fundering inden underskrift af kontrakt
Det er en rigtig god ide at få prisen på funderingen inden der skrives under på kontrakten med byggefirmaet. Når du først har skrevet under, så er der ikke så meget at gøre. Derfor kan man desværre opleve at prisen på fx ekstra fundering lige bliver skruet lidt ekstra i vejret. Så inden I skriver under på en kontrakt om at bygge med et firma, så få prisen på funderingen. Aftal eventuelt en fast pris.
5. Tjek vilkårene i tilbuddet nøje
Der er stor forskel på om et byggefirma som standard medtager 30 cm fundering i prisen eller 90 cm. Der skal altid laves mindst 90 cm, for at nå ned til den frostfri dybde. Du kan derfor være 100% sikker på at der kommer udgifter til ekstra fundering såfremt byggefirmaet kun som standard inkluderer 30 cm. Det kan være en rigtig god ide at få en advokat til at kigge kontrakter osv. igennem. Vælg en advokat som har forstand på nybyg.
Du kan måske få refusion
Hvis du har købt din grund i forbindelse at en kommune udstykker grunde, kan der være en mulighed for at søge refusion for nogle af ekstrafunderings omkostninger. Dette kan dog kun ske såfremt jordbundsforholdene viser sig at være væsentlig dårligere end det, som stod i rapporten fra kommunen. Det er vigtigt du hurtigt afbryder arbejdet, og kontakter kommunen.
Normalt kan man søge for den del som er dybere end 1 meter, og ned til det bæredygtige lag. Det er dog vigtigt at undersøge med din kommune hvilke muligheder du har, såfremt det viser sig at din egen jordbundsundersøgelser ser dårligere ud end kommunens.
Det kan være forskelligt fra kommune til kommune hvordan taksterne er for refusion. Du har fx ved Vejle kommune en selvrisiko på 25.000 kr. og derefter kan du få refusion efter følgende takster.
| Hvad gives der for? | Pris inklusiv moms |
|---|---|
| Råjord pr. m3(Afgravning, læsning, transport og deponering | 125 kr. |
| Sand pr. m3(Levering, og indbygning af sandpude inklusiv kontrol | 140 kr. |
| Beton pr. m3(Til fundament, levering, forme, kontroller m.m. | 1.875 kr. |
I sidste ende er det kommunen du skal have fat i, de kan vejlede dig til præcis hvordan du er stillet. Ved at lave lidt forarbejde kan du undgå en masse dyre overraskelser, men også spare nogle penge.
Hvad består en jordbundsundersøgelse af?
En jordbundsundersøgelse består typisk at 3 forskellige boreprøver på grunden. De skal laves der hvor man forventer huset kommer til at ligge. Ved at gøre dette sikrer man størst mulig indsigt i jordbundsforholdene, for det kommende byggeri. Dermed kan man også i større grad undgå de store ekstraregninger.
Jordbundsrapporten viser OSBL og AFRN. Derudover viser den den også om grunden er selvdrænende. Der laver ud fra dette også en anbefaling til om der skal laves omfangsdræn langs med fundamentet.
Jordbundsrapporten beskriver også en konklusion på miljørapporten, som fortæller hvordan man kan håndtere overskudsjord. Ved normale forhold kan man bare køre det væk. Man skal dog være opmærksom på at myndighederne skal kontaktes såfremt man finder tegn på forurening undervejs.
Konklusion
Jeg vil gerne starte med at sige, at dette indlæg har krævet rigtig meget research, og informationerne er meget svære at finde frem til. Men når du bygger med et byggefirma, så er det vigtigt at du undersøger hvor meget fundament de har med i deres standardpriser. Derudover skal du forvente at det koster en del ekstra såfremt boreprøverne ikke viser at OSBL ligger indenfor 0,9 meter.
Når jeg har læst på fora og diverse Facebook grupper, så viser det sig gang på gang, at selvom jordprøverne ser meget gode ude, kommer der altid en ekstra regning på fundering. Jeg håber derfor med denne artikel at du får lidt indsigt hvad de forskellige ting betyder, og kan forholde dig kritisk når byggefirmaet kommer med en regning på 175.000 kr. til ekstrafundering.
