Når man køber en byggegrund er der mange ting man skal overveje. Det er vigtigt man undersøger om der er specielle regler eller love for grunden, således det ikke stopper en for at bygge det drømmehus man ønsker. Det kan være lokalplaner, servitutter, fredningsloven eller naturbeskyttelse. Dette kommer jeg ind på længere nede i artiklen.
I denne artikel kommer jeg ind på følgende emner, som jeg mener er vigtige ved køb af en byggegrund.
- Hvordan køber man en byggegrund
- Jordbundsforhold
- Hvilke regler og love gælder der for grunden
- Gode spørgsmål at stille sig selv ved køb af grund
- Økonomien
- Typer af byggegrunde
- Tilslutningsafgifter
- Byggepligt på grunden
Som du kan se så er der mange ting man skal have med i sine overvejelser. Da jeg selv har købt en byggegrund, ved jeg om nogen hvilke spørgsmål som der kommer op undervejs. Så derfor vil jeg blandt andet også her dele mine erfaringer som er gjort undervejs.
Denne artikel er en del af A-z guiden for dig der gerne vil bygge et nyt hus.
Hvordan køber man en byggegrund?
Hvis man er kommet så langt i sin proces, at man ønsker at købe en byggegrund er der normalt to måder det kan ske på. Du kan enten købe via kommunen eller en ejendomsmægler. Hvis du køber via en ejendomsmægler som vi selv har gjort, så er det faktisk ligetil. Du har måske tidligere købt et hus, og det fungerer på præcis samme måde.
Ved køb igennem ejendomsmægler aftaler man en pris. Det er faktisk muligt at byde på en grund, præcis som det er muligt at byde på et hus. Vi fik selv en fin rabat i forhold til udbudsprisen på vores grund. Da vi blev enige om en pris, kontaktede vi en advokat og sagde vi gerne ville bruge dem til gennemgang af købet. Herefter meddelte vi det ejendomsmægleren, som gjorde købsaftalen klar til underskrift.
I denne købsaftale var der taget forbehold for advokatens godkendelse. Vores advokat havde et forbehold da vi ville være sikker på at jordbundsforholdene var fornuftige og vi dermed ikke ville komme af med alt for mange penge i ekstra fundering. Disse prøver fik vi lavet i samarbejde med Eurodan, som er dem vi skal bygge med. Hvis man ikke allerede har fundet et byggefirma som man ønsker at gå videre med, så kan man selv bestille en jordbundsundersøgelse.
Ved køb gennem kommunen fungerer det lidt anderledes. Her skriver man sig typisk op til noget materiale. Når grundene er byggemodnet sendes de i udbud, og man byder herefter på de grunde som som man godt kunne tænke sig. Det er normalvis en anonym budrunde, så det vil sige man ikke kan se hvor meget de andre byder på grunden.
Når man byder på de grunde man gerne vil have, kan det derfor være en god ide, at prioritere dem. Hvis man fx har 5 grunde man godt kan lide, vil man derfor fx byde mest på den man bedst kan lide og så lidt mindre på de øvrige. I særlige tilfælde hvor der er rigtig meget rift om dem, kan det være nødvendigt at byde en del over udbudsprisen.
Vær sikker på at jordbundsforholdene er gode
Når man køber en grund så er det store spørgsmål altid: Hvordan er jordbundsforholdene? Der er rigtig meget forskel på hvilken grund man køber og hvor meget det koster i ekstra fundering. Det er en rigtig god ide, at have et advokatforbehold. Det betyder I har mulighed for at få lavet jordbundsundersøgelser og tjekke om boreprøverne ser fornuftige ud.
Som der er linket til lidt længere oppe i artiklen, så kan I prøve at se hvordan en beregning på ekstra fundering kan se ud. Det kan give et praj om hvor meget man kan forvente at det vil koste i fundering.
Funderingsomkostningerne ligger typisk mellem 50.000 og 250.000 kr. Det er sjældent billigere, men det kan godt være dyrere hvis der skal graves meget jord af, eller grunden skråner meget. Derfor er det utrolig vigtigt at i får lavet jordbundsundersøgelser i forbindelse med køb af grunden.
Jordbundsundersøgelser kaldes også geoteknisk undersøgelse.
Regler og love for en byggegrund?
Der findes flere regler og love man skal være opmærksomme på ved køb af en byggegrund. Det er blandt andet:
- Lokalplaner
- Servitutter
- Fredningsloven
- Naturbeskyttelse
En advokat kan hjælpe jer med at gennemgå disse dokumenter. I lokalplanen kan det fx stå hvilken type hæk man skal plante, eller farve på tag osv. Det er derfor meget vigtigt i sætter jer så godt som muligt ind i disse inden i byder på grunden. Hvis I har en drøm om et hus med fladt tag, men der står huset skal være med saddeltag, så er det ærgerligt at stå med en grund og en drøm som ikke harmonerer.
Gode spørgsmål at stille sig selv ved køb af grund
Herunder har jeg kort samlet en liste over nogle af de ting som kan være en god ide at undersøge i forbindelse med køb af en grund.
- Hvor stort er grunden, og hvor meget må man bygge på den?
- Solforhold på grunden?
- Hvordan er fremtidsudsigterne i området i forhold til skoler, butikker med mere?
- Passer grunden til det type hus man gerne vil bygge?
- Ligner naboernes hus (hvis der er nogle) det i selv ønsker?
Dette er blot nogle spørgsmål man kan stille sig selv, men der er mange flere. Overvej også om kvaliteten af grunden er god, er det fx et sumpområde? Det kan også være jorden er meget sandet eller leret hvilket kan få betydning for et haveanlæg. Tænk også på vind og vejr og hvad det kan betyde for have og hus.
Økonomi ved køb af grund
Økonomien ved køb af en grund er rigtig fin at have med i sine overvejelser. Hvis man køber en grund og ikke ønsker at bygge med det samme, hvilke udgifter kommer der så undervejs? Der er også udgifter til tinglysning og advokat med mere.
Hvis man låner i kreditforeningen til køb af en grund, så kan man låne 40% af grundens værdi. Resten skal man selv have eller låne i banken. Derfor kan det være en god ide at have sparet en god portion penge op.
Typiske udgifter i forbindelse med køb af en grund:
- Advokat
- Tinglysning af skøde
- Tinglysning af lån
- Låneomkostninger
- Jordbundsundersøgelse
- Garanti til sælger
Løbende udgifter ved at have en grund:
- Ejendomsskat
- Vedligehold af grunden
- Renteudgifter til banken og kreditforeningen
- Grundejerforening
Der kan sagtens være flere udgifter undervejs, men overstående vil ofte være til stede. En grund er derfor ikke gratis at eje og du bør afsætte lidt penge til at have den.
Typer af byggegrunde
Der findes overordnet set 3 forskellige typer af byggegrunde.
- Helårsgrunde
- Sommerhusgrunde
- Grunde i landzone
De fleste køber en helårsgrund, da man jo må bo der hele året.
Køber du en sommerhusgrund og bygger et sommerhus må du som udgangspunkt kun bo der om sommeren og i i dele af vinteren når du holder ferie der. Der kan dog være andre regler hvis du fx er pensionist hvor man godt kan få lov at bo der året rundt. Tjek dog vilkårene i kommunen inden.
På en grund i landzonen kan der være ekstra udgifter da det kan være nødvendigt at lave egen vandboring og vandværk samt kloak. Det kan derfor godt være lidt dyrere at bygge et hus i landzonen. Et tip kan dog være et finde et gammel og faldefærdigt hus, som man kan rive ned. Så er de dyre udgifter til tilslutningen klaret og det vil derfor være lidt billigere.
Hvad er tilslutningsafgifter?
Når man køber en byggegrund skal man ofte betale tilslutningsafgifter. Hvis man køber igennem kommunen kommer tilslutningsafgifterne næsten altid udover købesummen. Køber man privat kan de allerede være betalt og dermed være en del af købesummen.
Prisen på tilslutning kan være lidt forskellig men ligger ofte mellem 125.000 kr. og 200.000 kr. Så køber man en grund til 500.000 kr. kan den godt rende op i 700.000 kr. Dertil funderingsomkostningerne.
Jeg har kigget på nogle grunde omkring Esbjerg og der var tilslutningsafgifterne ca. 170.000 kr.
Når man snakker tilslutning menes der normalvis tilslutning til el, vand, varme og kloak. Nogle steder er der måske ikke fjernvarme og der vil omkostningerne tit være lavere, men så skal du derimod betale for jordvarme eller en varmepumpe til opvarmning af huset.
Er der byggepligt på grunden?
Hvis man ikke påtænker at gå i gang med byggeriet med det samme, så er det vigtigt at man sørger for der ikke er byggepligt på grunden. Når man køber en af kommunens udstykninger er der ofte krav om at byggeriet er opstartet indenfor 2 år. Derfor er det vigtigt man har økonomien til at gå i gang indenfor den periode og man er klar til det.
Køber man privat, fx igennem en ejendomsmægler er der ofte ikke byggepligt. Man kan derfor godt købe en grund og så betale af på den indtil man har råd til at bygge huset. Dog skal man regne med at bruge lidt tid på stadig at holde grunden med fx græsslåning.
Denne artikel er en del af A-z guiden for dig der gerne vil bygge et nyt hus.
